聰明用房貸 把財富撐大起來

談到投資理財，大家總是關注股神巴菲特的一舉一動。最近有媒體訪問巴菲特時，他提出一個致富之道，「善用30年房貸，是最好的理財工具。對自住買屋者，是不會輸的押注。」巴菲特的意思是，若懂得使用低利率的長期房貸，來擴大個人資產規模，是一個幾乎穩賺不賠的好生意。
 

房貸，撐大了財富槓桿

舉例來說，假設一對新婚夫妻只有200萬元儲蓄，但透過房地產貸款，可以買下一間價值1000萬元的房屋，瞬間就可以讓財富從200萬元跳升至1000萬元，資產規模擴大5倍。
雖然其中隱含了800萬元負債，但是利用30年期房貸，假設年利率2%，每個月本息攤還金額不到3萬元，相當於付房租的金額。長期累積下來，負債逐漸降低，但卻存下一棟有價的房地產，可以擴大家庭資產規模。
買房子，金融機構願意提供高額度的貸款，而且利率低廉，但如果是買股票、買基金，幾乎沒有金融機構願意提供大筆、低利率貸款，這是房地產獨有的特性。
雖然善用房貸，可以讓小資族產生財富槓桿效果，快速增加資產倍數。但也要謹守三大守則，才能用得好、又不會帶來過大風險。
 

守則一，控制房貸支出佔家庭收入比重。

一般建議，房貸支出佔家庭每月收入比重不宜超過三成，例如，家庭月所得10萬元，房貸3萬元是較好的比例。但因為目前房價過高，有些家庭房貸已經達到四成比重，此已是貸款上限，最好不要超過此比重。良好的財務分配，不過度舉債，才不會造成家庭沉重負擔，並排擠其他支出。
 

守則二，注意利率上升、收入中斷風險。

利率是浮動的，現在房貸利率多在2%以下，感覺很便宜，但過去也曾有高通膨、高利率環境，房貸利率高達5%、6%以上。當利率升高時，每月房貸支出也會隨之調高，增加房貸負擔。另外，若個人面臨收入中斷危機，繳不出房貸時，甚至可能讓房子淪為法拍屋。

最好平時預留6個月以上收入的家庭急用準備金，萬一出現短期收入中斷，可以用急用金來支付，不會出現繳不出房貸的危機。而把房貸比重控制在家庭收入三成以內，也會有較充裕能力，應付利率上升風險。
 

守則三，要不要多借房貸，作為投資資金。

如果繳了10年以上房貸，通常也償還了部分本金，有許多銀行願意提供房貸戶循環性房貸、理財型房貸額度，讓房屋貸款人可以再多借一些資金出來投資運用。你是否該使用這個房貸功能，需要考慮以下二點。

1.比較貸款利率與投資報酬率
目前房貸利率極低，大約在2%左右，如果可以找到5%年報酬率的投資工具，等於用房貸多賺3%，其實是一個不錯的理財策略。例如投資一些公司經營穩健、每年股息殖利率可超過5%，股價波動不大的股票，可以賺取其中利差。

2.個人投資管理能力
若想要借房貸來做其他投資獲利， 一定要先評估個人的投資管理能力。因為投資市場波動起伏，萬一投資的股票、基金沒有獲利，甚至產生虧損，還要再支付房貸成本，二者加起來反而得不償失。因此，一定要有相當投資能力與經驗的人，才適合做這個考量。